Tettoia o pergolato? La copertura sul balcone o sul giardino richiede il permesso di costruire tutte le volte in cui si dà vita a una struttura stabile.

È sempre guerra con il Comune e il condominio tutte le volte in cui uno spazio aperto viene chiuso con tettoie, verande e pergolati. In quale caso ci vuole il permesso di costruire e cosa può fare l’assemblea dei condomini per impedire la realizzazione di opere pregiudizievoli al decoro dell’edificio? 

Quando si ricava uno spazio vivibile, coperto dagli agenti atmosferici, che va a realizzare una superficie autonoma e stabile, si è in presenza di una «nuova costruzione» ossia di un’opera che necessita del permesso del Comune prima di poter essere eseguita. Ma ci sono opere che presentano caratteri non così definiti, in quanto aperte su uno o più lati, come la tettoia o il pergolato. Ebbene, in caso di copertura sul terrazzo è necessaria l’autorizzazione? Cosa prevede la legge? 

Il Tar Lombardia si è occupato di chiarire la questione [1]. Non è la prima volta che la giurisprudenza definisce i confini tra tettoia, pergolato e pergotenda. Ecco allora tutti i chiarimenti necessari per evitare di ritrovarsi inquisiti per il reato di abuso edilizio.

Non si pongono dubbi per le verande. Salvo si tratti di un piccolo ripostiglio per scope ed elettrodomestici (più un mobile che non una veranda), è sempre necessario il permesso di costruire del Comune, ossia la vecchia licenza edilizia. Chi non si fa autorizzare commette un abuso edilizio: può, quindi, essere processato penalmente (entro massimo quattro anni) e per di più condannato (questa volta senza limiti di tempo) alla demolizione dell’opera. Per evitare queste conseguenze bisogna chiedere, prima del processo, la sanatoria.

L’eventuale sanatoria o la presenza del permesso di costruire non eliminano, però, i problemi con il condominio che può chiedere la rimozione dell’opera se in contrasto con le linee originarie dello stabile. Difatti, chi realizza una veranda sul balcone deve osservare due limiti: il rispetto del decoro architettonico e la stabilità dell’edificio. Qualora vengano violati l’uno o l’altro precetto, il condominio può agire per il ripristino dello stato anteriore dell’immobile. Resta ferma, tuttavia, la facoltà del proprietario di iniziare i lavori di copertura del balcone senza per forza dover chiedere l’autorizzazione all’amministratore o al condominio stesso, con il rischio però di smantellare il tutto, in un momento successivo, se risultano violati i due limiti predetti.

Opposta è la soluzione per chi realizza un pergolato o una pergotenda. Il pergolato è un manufatto che ha soltanto natura ornamentale, realizzato con strutture leggere di sostegno a piante rampicanti che danno ombra e riparo. Si tratta di un’opera completamente diversa dalla veranda che, invece, è chiusa da tutti i lati da superfici vetrate e incrementano, dunque, la volumetria dell’edificio. In questo caso, nonostante i pilastri su cui posa la copertura (che possono essere in materiale pesante come alluminio o in legno e, quindi, stabilmente ancorati al suolo), si tratta di una struttura retrattile e che, comunque, non genera uno spazio coperto vero e proprio. 

La pergotenda è, invece, un pergolato coperto da una stoffa simile a una tenda.

In questi casi, da un punto di vista amministrativo, non ci vuole il permesso di costruire. Si tratta, quindi, di edilizia libera che può essere realizzata senza licenza edilizia.

Restano fermi gli obblighi verso il condominio: il dovere cioè di non alterare l’estetica del fabbricato, di non creare spazi in aderenza alla proprietà del vicino del piano di sopra che, per il mancato rispetto delle distanze minime (3 metri), potrebbe perdere il diritto all’affaccio. 

Le tettoie, al contrario dei pergolati, non sono amovibili: sono costituite cioè con una funzione di copertura stabile e non occasionale. Se la tettoia non è di minuscole dimensioni (tale cioè da non creare una superficie utile ad essere “vissuta”, come può essere quella sull’uscio della porta per non bagnarsi con la pioggia), richiede il permesso di costruire. 

Il titolo edilizio risulta necessario ogni volta che le opere alterano in modo stabile lo stato dei luoghi. In base all’articolo 3, comma primo lettera e.5, del testo unico dell’edilizia, l’opera è precaria, e può dunque essere esentata dal permesso di costruire solo quando l’uso del bene è delimitato nel tempo, oltre che specifico, e tale da soddisfare esigenze eccezionali o comunque contingenti ma mai permanenti. 

I manufatti soggetti a edilizia libera devono essere smantellati entro novanta giorni da quando termina la necessità dell’uso comunicando al Comune l’avvio dei lavori.

Va abbattuta, poi, la tettoia realizzata dal proprietario di casa senza permesso di costruire benché i pannelli laterali siano comunque amovibili. E ciò perché è l’incremento dei volumi che risulta in ogni caso realizzato a imporre di dotarsi del titolo edilizio [2]. 

Quando il pergolato è di fatto coperto va equiparato a una tettoia, quindi non è possibile installarlo senza permesso di costruire. Ciò avviene quando la copertura è realizzata in materiale non facilmente amovibile, tanto che la struttura acquisisce autonomia funzionale rispetto all’edificio principale. 

Il Comune, pertanto, può bloccare i lavori per i pergolati che creano superficie utile e, in caso di ultimazione degli stessi, chiederne la demolizione in qualsiasi momento (non sono, infatti, previsti termini di prescrizione per la rimozione dell’opera abusiva). Ciò perché in realtà sono vere e proprie tettoie e, dunque, serve il permesso di costruire il manufatto. L’opera resta precaria soltanto quando è destinata a soddisfare esigenze temporanee. 

Il pergolato, secondo la giurisprudenza del Consiglio di Stato, è una struttura realizzata per adornare giardini o terrazze, costituita da un’impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che collegano i primi a un’altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Ma quando alla sommità c’è una struttura difficile da rimuovere il manufatto si trasforma in una tettoia e l’intervento richiede la licenza edilizia. 

Per stabilire se un’opera è precaria o meno, più che verificare se il manufatto risulta stabilmente fissato al suolo, conta stabilire se soddisfa esigenze permanenti nel tempo. E, dunque, per scampare al permesso di costruire può non risultare sufficiente che la struttura sia smontabile o non infissa al suolo.

Le opere abusive possono essere sempre sanate con una richiesta di sanatoria a condizione che l’opera sia conforme:

In ogni caso, la sanatoria va chiesta quando l’intervento è finito e non in corso d’opera: la doppia conformità alle regole edilizie e urbanistiche deve sussistere al momento della domanda e della realizzazione del manufatto. E, quindi, la domanda deve essere presentata solo a cose fatte. 

Mio padre anni fa’ nel terrazzo di casa ultimo piano,chiedendo il permesso all’ente,proprietaria,empam,chiese di poter chiudere il terrazzo con alluminio annotizzato e vetri doppi,in tutto solo 2 lati del balcone,gli dietero il permesso,anche perche’ fece un grandissimo favore al piano sotto perche’ fino a che c’era il terrazzo aperto essendoci sotto una stanza da letto avevano spesso umidita al soffitto,da quando mio padre chiuse hanno risolto il problema. Ora il problema sorge perche’ l’ente proprietaria vendette gli appartamenti,quindi mio padre compro’ e lui sicuro che l’ente avesse fatto tutto lei per la chiusura del terrazzo abbiamo scoperto invece che risulterebbe ora abusivo. Mi hanno detto che dovrei richiedere la sanatoria ma’ sinceramente ho sentito prezzi sbalorditivi. Altri mi hanno detto di far finta di nulla poi se dovessero presentarsi dicendomi che e abusivo e potrei rincorrere a multe altissime non faccio altro che armarmi di cacciavite e smontare tutto tanto quella struttura e fatta in modo che si smonti facilmente.

Da un tetto è stato scoperchiato per ricavare una piccola area per realizzare un terrazzo con tanto di tenda per copertura. Non è stato richiesto il permesso e non accatastati. Cosa si va incontro? È possibile sanare e a quali cisti?

Leggi i nostri articoli: -Si può chiudere una parte di terrazzo? https://www.laleggepertutti.it/390673_si-puo-chiudere-una-parte-di-terrazzo -Terrazze in condominio https://www.laleggepertutti.it/293733_terrazze-in-condominio -Quali autorizzazioni per costruire sul tetto? https://www.laleggepertutti.it/164009_quali-autorizzazioni-per-costruire-sul-tetto -Terrazzo in condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277639_terrazzo-in-condominio-ultime-sentenze

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